不動産の価値を、もっと。
その不動産、
今の管理で本当に
育っていますか？
空室を埋める。家賃を集める。修繕をする。
それだけが、不動産管理ではありません。
OWNER’S VOICE
こんなこと、ありませんか？
はっきりした不満ではなくても、なんとなく気になっている。 そのくらいの段階でも、ご相談いただいて構いません。
- 退去のたびに原状回復費が高い
- 修繕費の妥当性が分からない
- 管理手数料が高い
- 家賃が昔のまま
- 空室がなかなか決まらない
- 管理会社から具体的な提案が少ない
- サブリース賃料が長年見直されていない
- 毎月の報告は来るが、現場の状況が見えにくい
CHECK
いまの管理、
5つで確かめられます。
管理会社を変えるかどうかは、あとで決めて構いません。 まずは、いまがどうなっているかを確かめるところから。 どれも、オーナー様ご自身で確認できます。
オーナー目線で寄り添ってくれているか
毎月の報告は届く。ただ、現場がどうなっているかは分からない。こちらから聞かないかぎり、提案が出てこない。
この1年で、管理会社から「こうしませんか」という提案が何回ありましたか。0回なら、管理が「回すだけ」になっているかもしれません。
毎月の収支報告に加えて、定期清掃の報告書もお出ししています。数字だけでなく、現場がいまどうなっているかまでご覧いただけます。
報告だけの1年
提案がある1年
- 毎月の報告
- 改善のご提案
資産価値を守り、伸ばしてくれているか
空室のたびに「家賃を下げましょう」と言われる。募集条件は何年も同じ。
入居を決めるのは家賃だけではありません。家賃7万円のお部屋でも、敷金1・礼金1の一般的な条件だと入居時の初期費用は約46万円。敷金・礼金をなくすと約28万円まで下がります。差は約18万円です。
いま入居中の方の賃貸借契約書をご覧ください。敷金・礼金・広告料がどうなっているかで、いまの募集条件が分かります。空室がなくても確認できます。
家賃を下げる前に、まず募集条件を見直します。入居希望者の初期費用は条件しだいで大きく変わり、そこを動かすほうが、家賃を下げるより毎月の収入への影響が小さく済みます。
敷金・礼金をなくしたときの差
約18万円
空室のときの募集方法は最適か
広告は出ているはずなのに、なぜか決まらない。内見の連絡も少ない。
不動産会社どうしが使うサイトで、管理会社が「他社は転載しないでください」と書いていることがあります。入居者からの仲介手数料を自社で取りたいためです。こうなると、ほかの会社はその部屋を紹介できません。これを「囲い込み」と呼びます。
SUUMO や HOME'S で、ご自身の物件を検索してみてください。掲載している会社が1社だけなら、ほかの会社が紹介できない状態になっている可能性があります。
業者間サイトには「掲載許可不要・全媒体可」で登録しています。どの会社からでも、どの媒体にでも出していただける状態にしたうえで募集します。紹介できる会社が増えるほど、決まるまでが早くなります。
1社だけが紹介できる状態
どの会社からでも紹介できる状態
- お部屋
- 管理会社 1社
- お部屋を探している方
- お部屋
- 複数の仲介会社
- 複数の募集サイト
- お部屋を探している方
信頼できる保証会社と提携しているか
「保証会社に入っているから大丈夫」と聞いている。ただ、会社名や保証の中身までは知らない。
家賃の保証会社は、国土交通省に登録されているものだけでも約200社あります。保証の中身は会社ごとに大きく違い、家賃は保証するが原状回復費用は対象外ということも珍しくありません。
いまの保証会社の名前と、原状回復費用が保証の対象かどうかを管理会社に聞いてみてください。「家賃だけ」という回答なら、退去時の費用は守られていません。
家賃だけでなく、原状回復費用・残置物の撤去費用・明け渡しにかかる費用まで対象に含む保証を選んでいます。退去時に入居者のサインが要らない形にしているため、連絡が取れなくなった場合でも手続きが止まりません。
| 保証の対象 | 家賃だけの保証 | B.D.Mが選ぶ保証 |
|---|---|---|
| 家賃 | 対象 | 対象 |
| 原状回復費用 | 対象外 | 対象 |
| 残置物の撤去費用 | 対象外 | 対象 |
| 明け渡しにかかる費用 | 対象外 | 対象 |
入居者への対応が早く、的確か
入居者から「管理会社に連絡がつかない」と言われたことがある。修繕の見積りが高い気がするが、妥当かどうか分からない。
入居者はオーナー様にとってのお客様です。対応の遅れはそのまま退去につながり、空室の期間と原状回復の費用に変わります。
「お湯が出ない」と連絡したとき、何時間で折り返しが来るか。ご自身で一度、いまの管理会社に問い合わせてみてください。
現地調査や修繕の相場を把握したうえで見積りの内容を確認し、必要な修繕と、避けられる支出を分けてご説明します。放置すると、避けられたはずの支出が毎年の収入を削っていきます。
早い対応
- 受付
- 状況の確認
- 業者の手配
- 完了のご報告
遅い対応
- 受付
- 待機
- 対応の遅れ
- 退去・空室
実際にあった例（築27年・4,600万円で購入された物件）
管理会社を変えたあと、満室時の家賃がこう変わりました。
※ お客様の一例です。物件の状態や地域によって結果は変わりますので、同じ成果をお約束するものではありません。金額は満室時の家賃で比べたもので、税金・諸費用は含みません。
MANAGEMENT
管理会社は、
実際に何をしているのか。
ここから先は、管理の中身の話です。 気になるものだけ開いてご覧ください。 どれも、いまの管理会社と比べるための材料になります。
不動産管理は、建物を
預かるだけでは
ありません。
入居者の募集から家賃の管理、建物の点検、修繕、更新まで。 オーナー様に代わって、賃貸経営の日常を支えるのが管理会社の役割です。
01
入居前
入居者を見つけるまでの準備
- 募集条件の設定
- 入居者の募集
- 内見の対応
- 入居審査
- 契約の手続き
02
入居中
安定した運営を続けるために
- 家賃の集金
- 滞納への対応
- 入居者からのご連絡
- 建物の点検
- 修繕の手配
- 毎月のご報告
03
更新・退去
次の入居へつなげるために
- 更新の手続き
- 賃料・条件の確認
- 退去の立会い
- 原状回復の確認
- 次の募集の準備
- 入居前
- 入居中
- 更新
- 退去
- 次の募集
この流れをくりかえします
管理の仕事は、入居してからだけではありません。 入居前の条件づくりから、退去後の次の一手までが、すべて管理です。
空室募集は、
掲載して終わりでは
ありません。
どこに載せるか。いくらで募集するか。どんな条件にするか。 ひとつずつの判断が、決まるまでの期間を変えます。
相場を確認する
周辺でいくらの部屋が募集されているかを調べ、いまの相場を把握します。
賃料・条件を決める
敷金・礼金・広告料まで含めて、入居者に選ばれる条件をご一緒に決めます。
写真・募集情報を整える
物件の良さが伝わるよう、写真と紹介文を整えます。内見の申し込みの数は、ここで大きく変わります。
仲介会社へ広く届ける
不動産会社どうしのネットワークと、一般の募集サイトの両方へ出します。
内見・審査・契約へ進める
内見の対応から入居審査、契約の手続きまでを止めずに進めます。
募集の入口を増やすだけでなく、条件を整え、決まるまでを管理します。
現地に行かなくても、
いまの状態が分かります。
離れていても、お金の動きと建物の様子が分かること。 それが、安心してお任せいただくための土台だと考えています。
お金の管理
- 家賃入金の確認
- 滞納の確認とご連絡
- オーナー様へのご送金
- 毎月の収支のご報告
- 確定申告のときの資料づくり
建物の管理
- 共用部の確認
- 設備の不具合の確認
- 清掃の状況の確認
- 修繕が必要な箇所の把握
- 写真を付けたご報告
資産価値を守る
毎月の数字と、現地の状態。どちらも見えることが、安心につながります。
トラブルや修繕は、
起きてからでは遅い。
入居者からのご連絡や設備の不具合に、状況を確かめながら早く対応します。 小さな問題のうちに解決することが、大きな費用と長い空室を防ぎます。
- 受付
- 状況の確認
- 業者の手配
- 対応・ご報告
- 完了
受付
入居者からのご連絡を受けます。緊急かどうかを先に見分けます。
状況の確認
何がどう起きているかを確かめ、直す方法と費用の見当をつけます。
業者の手配
内容に合う業者へ依頼します。相場を踏まえて見積りの中身を確認します。
対応・ご報告
対応が終わったあと、何をどう直したかをオーナー様へご報告します。
よくあるご相談
- 水漏れ・排水
- エアコン・給湯器
- 鍵・建具
- 騒音・近隣
- 共用部・建物の修繕
小さなうちに手を打つことが、入居者の満足度と資産の価値を守ります。
更新は、ただ契約を
延ばすだけでは
ありません。
契約満了の前に、いまの賃料と周辺の相場、入居の状況を確かめます。 必要であれば条件を見直し、次の契約へつなげます。
01
契約満了日を確認する
満了の時期を前もって把握します。直前では間に合いません。
02
入居者へ更新のご案内をする
必要な書類と条件をお伝えし、期日までのやり取りを進めます。
03
賃料・条件を確かめる
周辺の相場と入居の状況を見て、いまの条件が適切かを確かめます。
04
手続きとご報告
火災保険の確認まで含めて手続きを進め、結果をご報告します。
更新は、次の数年間の収入を見直せる大切なタイミングです。
管理会社によって、
資産の結果は変わります。
同じ建物でも、管理の中身で数年後の収入は変わります。 日々を回すだけで終わらせず、次の段階へ進めていくことが大切だと考えています。
守る
まず、目減りを止める
- 家賃収入を安定させる
- トラブルを未然に防ぐ
改善する
次に、無駄と空室を減らす
- 空室の期間を短くする
- 条件とコストを見直す
育てる
そして、価値を上げていく
- 資産としての価値を高める
- 将来の売却も見据える
資産を、管理から「育成」へ。
管理手数料
3％＋税
ただし、手数料だけを見比べても収支は変わりません。 修繕費・原状回復費・募集条件・空室期間まで含めて、年間コスト全体で見直します。
『今の管理が本当に合っているか』を考えるきっかけに。
いますぐ管理会社を変える必要はありません。 いまの状況をお聞かせいただくだけでも構いませんので、気になることからお話しください。
まずは、お気軽にご相談ください。
ご相談は無料です。しつこい営業はいたしません。